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資產活化

編輯女工說

巧婦難為無米之炊,買米也是要錢啊!但說到錢總是傷感情啊!臺大自 1996 年實行校務基金以來,經費自籌比例年年提高,到了 2015 年自籌比例已突破六成,意即臺大一年籌措超過 90 億元的經費以支持校務運作,而未來大學少了邁頂經費的挹注、又法人化將是趨勢、建物持續老化修繕成本大增,臺大經費自籌的壓力只會越來越大。為有效經營本校場地空間,2002 年總務處成立經營管理組,專責委外經營、BOT、貸款財務試算等全新型態業務,一方面提供多樣化的生活服務讓師生選擇、同時創造收益增裕校務基金。只是大環境和輿論使然,經營管理組的角色常常是背腹受敵,裡外不是人。就由經營管理組來為您介紹推動資產活化的過程中,所遭遇的問題吧!


 
資產活化甘苦談
鄭百傅 ( 經營管理組 )


來到學校轉眼已經 5 年了,也是我職場生涯中至目前為止待最久的一份工作。記得當初湯副校長說臺大的校外土地價值超過百億,希望能活化至少每年有 2% 之收益(也就是每年 2 億元),當時我也覺得不難,現在發現這根本是天大困難。
老房子木構造被白蟻侵蝕
 
就一個理工背景的校友加上財務專業的我而言,到校後最先著手的就是訪遍學校管有之台北市土地與房舍(至少也要 google 看過街景),每一棟看過才知道他的條件、區位、可能潛在廠商…  之所以說天大困難的理由是:1)臺大校外土地絕對超過百億(但都不能處分變現),2)這些校外房舍超過90%都是繼續配住中,能夠委外的前提就是房舍破舊,無法繼續配住,而實際上從開始著手委外,很多都已經空置超過 10 年,有的甚至只剩腐朽的骨架,這為數不到 30 來戶的房舍,要創造每年 2 億的收益,大概像柯市長說的,除非彗星撞地球….

雖然凡事起頭難,但出發總要有個方向,先從財務的角度以距離學校遠近 vs 土地大小 vs 商業強度,規劃出一個三維的基本架構,在這種分類下,每一個標的該如何處理就有一個簡單的輪廓。接下來,公務體系嘛總是有個章法制度,就開始了解相關法令,除了土地使用分區管制規則、國有公用不動產收益原則、文化資產保存法、都市更新條例、促進民間參與公共建設… ,如何依循相關法令(或者說受到限制的前提下),又是另一個層次的細部準則。

資產活化5 年以前經營管理組大概都是負責學校內的場地委外(如小福樓、鹿鳴廣場、尊賢會館),每年淨收益不含 BOT 學生宿舍大概 6000 萬元,透過陸續委外,截至 2015 年已經超過每年 1 億元,統計下來大概增加了 28 處大小不等的場地(空地或空舍),但是工作同仁 5 年來只有因為新增都市更新業務增加 1 人,也就是每個人平均年產值由 857 萬元增加至 1250 萬元,想當然爾每個人的業務負擔也都增加了,尤其是履約管理的工作。

到目前,委外的過程其實仍面臨相當之挑戰。舉例而言,閒置荒廢之日式宿舍,居民都希望能夠改善窳陋,卻仍有少數人停留在學校應該花錢整修提供作為居民活動空間,卻不知如只是修好而沒有良好的營運內容,就只是蚊子館,到最後淪為繼續傾頹,然後政府繼續花錢修繕的惡性循環。在財政拮据的當下,政府的經費應該花在刀口,而不是只討好少數資產活化人,不了解的民眾只會喊可以安靜商業或文創啊,然而很好的文創還是會帶來人潮,可能非他們認知的情形,而餐飲如果裝設良好的除煙(二次水洗 + 靜電過濾),不必然會有油煙或味道,附近居民煮晚餐的味道甚至更明顯。而藝術文創是多元的,不一定都能夠有足夠收益,但學校管有土地與房舍受限於國產法,要符合相關收益標準,與地方公產不盡相同,這些民眾其實也不了解。

另一方面,政府相關部門在修正法令時,恐亦未能跨部門溝通,往往法令修改只方便到主管部門,而造成其他單位窒礙難行。舉例而言,為了遏止房市炒作而課徵屯房稅雖是好事,卻未能考量學生宿舍 BOT 案,雖然建物登記在民間機構名下,實際是無法出售,訂定法令單位並未通盤檢討,就貿然施行造成民間機構房屋稅爆增1800萬,因而轉嫁到住宿費上,學生就成了受害者。

再舉一例,發展觀光條例修正,所有公部門持有之會館,都必須取得旅館登記,方能繼續營運。殊不知,當初就是立法部門認為各機關會館或招待所只有少數人使用,空間使用效率低又須編列人事與相關維護經費,因此責成透過相關法令(如促參法)予以委託民間經營(OT),除了撙節政府經費並創造政府土地租金或權利金之相關收益,又可以適度提供公眾使用,如今反倒成了落水狗。更遑論即使有意遵照法規,卻因機關用地根本無法可以辦理旅館登記,這也就是修正法令時未能通盤檢討的另一個情形。

其實政府要活化土地不難,很多標的都位於精華區具有吸引力,可惜的是政府又想創造收益,又擔心與民爭利或民眾有異議而裹足不前。興大利必然有小弊,如果要完全沒有弊,就只有坐困愁城家徒四壁,必然減損應有之效益,原來只要拿出小部份土地就可以創造預期目標之收益,到最後變成拿更多之土地,仍達不到目標還被冠上圖利的大帽子。其實,國家土地是全體 2300 萬國民的,如果能夠圖利到絕大多數人,而減少對少數人之衝擊就應該積極處理。這是目前我觀察到國家公務執行單位最大之阻礙,如果能夠透過政策辯論與民眾參與(而不是民粹決定),讓政府的各項建設或活化能夠增加效益,當然這必須架構在更嚴謹的法令規範與監督機制,而不是靠比大聲收來決定對錯。


最後更新  2016-07-06